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　　本文为西藏本地房屋租赁合同纠纷真实裁判案例研学复盘，案例改编自公开生效民事裁判文书，当事人、企业主体信息已做脱敏隐匿处理，由泰和泰（）律师事务所杨婧律师承办，全文仅做法律实务研讨、类案维权参考使用，不构成个案法律咨询、诉讼委托建议。

　　在本地，商铺、餐饮、艺术培训类服务业小微企业承租国有经营性房屋，是当下本地营商环境中的常见租赁模式。后疫情时代，不少国企出租方会以承租方逾期支付租金为由，依据合同格式条款主张没收全额履约保证金、计收高额逾期违约金，多数小微承租方因不懂政策适用、不会行使法定抗辩权，极易承担高额违约成本。

　　结合市城关区人民法院生效判决，本文客观复盘该起典型房屋租赁纠纷全流程，深度拆解地方疫情租金减免政策适用、民法典不安抗辩权行使、不公平违约格式条款司法调整三大核心法律要点，为西藏区域内承租国企商铺的小微企业、个体工商户提供类案维权参考。本案最终裁判结果：承租方全额拿回16.8万元履约保证金，出租方主张的21.5万元逾期违约金，经司法调整后仅需支付443.16元。

　　2022年7月，某琴行有限公司（承租方，服务业小微企业），与本地某国有电子商务科技有限公司（出租方，国企主体），签订《场地租赁合同》《物业管理与服务合同》，承租市城关区创业创新集中示范基地经营性商铺，用于乐器销售、线下艺术培训经营。

　　2022年8月至12月，市全域疫情静态管控，辖区服务业主体全面停产停业，案涉琴行线下门店完全无法开展经营。依据西藏自治区《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的实施方案》明文规定：承租国有企业名下生产经营性房屋的服务业小微企业，2022年度可享受6个月租金减免政策。

　　承租方对照政策资质，多次通过书面、微信方式向国企出租方提交租金减免申请，但出租方始终未出具书面答复、未落实减免政策。基于经营停摆、减免无果双重背景，承租方仅阶段性支付租金84000元，未按照原合同年度租金标准足额缴费。

　　2024年2月，承租方通过公开文书查询获悉：出租方与案涉房屋实际产权方涉权属纠纷诉讼（案号：2023 藏 0102 民初 2443 号），案涉租赁商铺存在被产权方收回、租赁合同无法继续履行的现实风险。

　　为规避后续经营损失，承租方严格依照法定流程，于2024年2月22日向出租方邮寄送达《行使不安抗辩权函》，书面告知中止足额付租的理由；2024年2月末，承租方主动腾空商铺，完成房屋实物、门店钥匙全套交接，正式终止租赁使用。

　　针对上述诉求，承办律师代理承租方应诉，并提起反诉，诉求法院判令出租方全额返还168000元履约保证金。

　　合同终止认定：案涉《场地租赁合同》《物业管理与服务合同》已于2024年2月29日实际终止，依法确认合同解除效力；

　　租金依法核减：适用国企小微租金减免政策，抵扣6个月减免租金后，承租方仅需支付2024年1-2月剩余租金26600元；

　　排污费据实核定：结合实际承租使用周期，判令承租方支付排污费666.67元，驳回超额排污费及滞纳金诉求；

　　违约金司法调减：认定合同日3‰违约金标准无效，参照一年期LPR四倍法定上限核算，最终核定违约金443.16元；

　　保证金全额返还：驳回出租方没收履约保证金诉求，判令出租方向承租方全额返还168000元履约保证金；

　　超额诉求全部驳回：驳回出租方主张的退租后空置租金、超额违约金等全部不合理诉求；

　　诉讼费合理分担：结合双方履约过错、胜诉比例，依法分担本诉、反诉诉讼费用。

　　案涉合同预设格式违约条款，约定逾期付租10日即可没收全额保证金，同时按日3‰计收违约金，该标准折合年化利率109.5%，远超民事违约金司法保护上限，若法院机械采信合同约定，承租方将承担巨额违约损失。

　　想要适用6个月租金减免，需闭环举证四大要件：出租方国有主体资质、承租方服务业小微企业资质、疫情全域管控停业事实、西藏专属租金减免政策条文，同时精准核算减免时段、减免金额，佐证承租方暂缓付租具备正当性。

　　依据《民法典》527、528条，行使不安抗辩权需满足两大硬性条件：一是有书面证据证明出租方存在丧失履约能力风险，二是必须履行书面通知义务。本案需整合产权诉讼案卷材料、函件物流送达凭证、沟通记录全套证据，才可认定抗辩合法有效。

　　出租方单一本诉共计7项独立诉求，叠加承租方反诉后，租金核算、违约认定、合同解除、保证金返还多条事实并行，需逐一拆分诉求合法性，针对性制定抗辩思路。

　　出租方主张租金计算至2024年7月，承租方主张2024年2月末已完成退租交接，房屋占用截止时间争议较大，直接决定租金承担金额，需依托视听资料、交接书证固定客观时间。

　　检索梳理最高人民法院涉疫情民事案件指导意见、西藏自治区服务业纾困专项文件，结合双方法定主体属性，明确承租方依法享有6个月租金减免资格。疫情停业期间承租方已足额缴纳当期租金，6个月减免额度直接抵扣后续欠付租金，抵扣后承租方仅欠付短期租金，不属于恶意逾期，不构成合同根本违约。

　　结合租金减免书面申请往来、不安抗辩权送达记录、承租方主动腾空退租、疫情不可抗力停业多项事实，综合论证：承租方暂缓付租属于法定合理抗辩，并非主观恶意违约，合同没收保证金适用条件未成就，出租方无权扣留保证金。

　　属地政策明确规定，国企面向服务业小微企业出租经营性商铺，疫情纾困租金减免属于义务性规定，并非出租方自主优惠政策。小微企业依规申请减免、暂缓付租，不属于违约行为，法院可直接在欠付租金中抵扣减免金额。

　　合同预先拟定的“逾期即没收全额保证金、超高日息违约金”条款，属于免除出租方责任、加重承租方责任的格式条款，结合履约背景、疫情因素、公平原则，法院有权否定条款效力，下调违约金、否定保证金没收效力，不会机械依照合同裁判。

　　依据《民法典》第527条，承租方查实出租方存在经营恶化、房屋涉权属诉讼、资产被查封、大概率无法履约等情形，可中止租金支付，但必须留存书面证据+书面发函告知出租方，私自停付租金、无函件抗辩，会直接被认定为违约。

　　租金减免申请、函件收发、沟通聊天、房屋交接、搬离离场、钥匙交付所有环节，尽量留存纸质文件、物流签收、原始视频、完整聊天记录，口头沟通无证据加持，无法作为庭审抗辩依据。

　　1.本文案例素材全部来源于中国裁判文书网公开生效文书，当事人、企业信息已脱敏处理；

　　2.本文仅为西藏地区房屋租赁合同纠纷法律研讨、类案普法，不属于针对个案的法律意见，同类案件案情细节、政策适用存在差异，不可直接套用；返回搜狐，查看更多